Jak wynika z najnowszej analizy serwisu Oferty.net kwietniowe stawki wywoławcze w Warszawie, Gdańsku czy Wrocławiu były analogiczne do tych, które obowiązywały na początku 2007 roku. Ceny transakcyjne są jeszcze niższe – są zbliżone do tych sprzed trzech lat.
W okresie boomu mieszkaniowego, ceny ofertowe były praktycznie równe cenom transakcyjnym. Obecnie sytuacja jest diametralnie inna – ostateczne ceny jakie płacą kupujący są niższe średnio o kilka – kilkanaście procent od tych, jakich pierwotnie oczekują sprzedający. Oznacza to, że osoby decydujące się na zakup mieszkania mogą teraz zapłacić za nie cenę podobną do tej, jaką zapłaciliby w 2006 roku.
W Gdańsku średnia cena ofertowa po raz ostatni była tak niska jak obecnie(6465 PLN za m2) przeszło dwa lata temu – w kwietniu 2007 roku wynosiła 6558 PLN za m2.
Po raz pierwszy od 27 miesięcy średnia cena ofertowa w Warszawie spadła poniżej progu 9000 PLN. W kwietniu br. wyniosła 8853 PLN za m2.
Wysoki spadek cen ofertowych nastąpił w Krakowie; średnia na poziomie 7270 PLN za m2 jest najniższa od blisko 3 lat (w grudniu 2006 roku była wyższa niż dziś – wynosiła 7501 PLN/m2).
KREDYTY ZŁOTOWE W GÓRĘ
Od 20 kwietnia do 20 maja br. (czyli od dnia poprzedniego raportu) trzymiesięczna stopa WIBOR, która jest podstawą oprocentowania większości kredytów złotowych wzrosła o 24 pkt bazowe z 4,22 do 4,56 proc. Zdaniem Emila Szwedy, analityka Open Finance, tym samym jasnym stało się, że rynek pieniężny wyklucza na obecnym etapie kontynuację obniżek stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej (RPP), choćby ze względu na rosnącą inflację, która sięgnęła 4 proc. w kwietniu. Po raz pierwszy w historii mamy wszak ujemne realne stopy procentowe w Polsce (główna stopa w NBP wynos 3,75 proc. i jest o 25 pkt bazowych niższa niż inflacja). Wygląda na to, że nawet perspektywa recesji nie jest w stanie – w tych okolicznościach – zmusić RPP do dalszych obniżek, przynajmniej tak długo, jak długo tempo wzrostu cen nie opadnie wyraźnie.
W konsekwencji wszyscy, którzy liczyli na dalszy spadek rat kredytów hipotecznych w złotych, muszą obejść się smakiem, a w najbliższym czasie – kiedy ponownie aktualizowane będą harmonogramy spłaty rat hipotecznych – mogą oczekiwać ich wzrostu. Jak dużego? Gdyby banki aktualizowały harmonogramy dziś właśnie w porównaniu do I kwartału, wzrost stopy WIBOR wyniósłby w tym czasie 42 punkty bazowe, a wynikający z tego wzrost rat 30-letnych kredytów hipotecznych wyniósłby prawie 5 proc. Pozostaje mieć nadzieję, że na tym wzrost ten zatrzyma się przez dłuższy czas.
W przypadku nowych kredytów złotowych sytuacja jest jeszcze trudniejsza, ponieważ poszczególne banki cały czas podnoszą marże kredytów hipotecznych, co wraz ze wzrostem stóp WIBOR oznacza większy wzrost kosztów takiego kredytu. Obecnie marże dla kredytów na 80-100 proc. wartości nieruchomości sięgają 3,2 proc. (mediana na oferty 23 instytucji), wobec 2,6 proc. jeszcze w lutym – wynika z danych Open Finance.
FRANKI BEZ ZMIAN
W przypadku rat kredytów we frankach nie zaszły większe zmiany. Trzymiesięczna stopa LIBOR dla franka szwajcarskiego jest na tym samym poziomie co przed miesiącem (0,4 proc.), a kurs franka pozostaje w trendzie bocznym między 2,8-3,0 PLN.
Stabilizacja kursu i oprocentowania może skłaniać kredytobiorców do rozważenia decyzji o zaciągnięciu kredytów we frankach, ponieważ mimo generalnie wyższej przeciętnej marży (obecnie 4,9 proc.) raty kredytów w tej walucie mogą być o 15-20 proc. niższe niż w przypadku złotych. Niestety, dla większości klientów będą to jednak rozważania czysto akademickie, ponieważ większość banków wycofała już franki ze swojej oferty, ze względu na wysokie koszty pozyskania tej waluty na rynku międzynarodowym.
Kredyt we frankach dostępny jest w dziewięciu bankach, ale w większości tylko teoretycznie (np. w zamian za złożenie depozytu we frankach w takiej samej wysokości, albo z marżą przewyższającą oprocentowanie kredytu w złotych). Te banki, które naprawdę udzielają kredytów w szwajcarskiej walucie, poszukują klientów o bardzo dobrym standingu finansowym (np. z dochodami 8-12 tys. PLN netto), co większości potencjalnych kredytobiorców zamyka drogę do złożenia wniosku o kredyt.
CZTEROKROTNY WZROST PODAŻY OFERT NAJMU MIESZKAŃ!
Trudności ze sprzedażą mieszkań spowodowane wciąż ograniczonym popytem doprowadziły do niespotykanego od lat wzrostu podaży ofert najmu. Z analizy serwisu Oferty.net wynika, że w ciągu pierwszych czterech miesiącach br. na rynku pojawiło się blisko cztery razy więcej mieszkań do wynajęcia niż w analogicznym okresie roku 2008. Tendencja ta dotyczy w szczególności dużych miast, w których w okresie boomu wiele mieszkań kupowanych było w celach inwestycyjnych – z myślą o odsprzedaży z zyskiem.
Jeszcze rok temu na cztery oferty sprzedaży mieszkań pojawiające się na rynku przypadała jedna oferta najmu. Obecnie te proporcje się wyrównały – na cztery oferty sprzedaży przypadają 4 oferty najmu mieszkań.
W związku ze zbliżającym się końcem roku akademickiego należy się spodziewać, że trend ten się utrzyma i ofert najmu na rynku będzie jeszcze przybywać. Aby znaleźć najemców właściciele będą musieli jeszcze bardziej konkurować ze sobą cenami co spowoduje, że te jeszcze spadną. Taka stan potrwa najpewniej do przełomu sierpnia i września, tj. końca wakacji.
ŚREDNIE CENY OFERTOWE MIESZKAŃ NA WYBRANYCH ULICACH
Gdynia (PLN/m2) śr. cena
Dąbka 4 784
Chylońska 5 121
Widna 5 318
Narcyzowa 5 496
Rdestowa 6 301
Gorczycowa 6 414
Abrahama 6 510
Gryfa Pomorskiego 7 365
Legionów 7 823
Skwer Kościuszki 12 572
Wrocław
Szybowcowa 4 631
Kiełczowska 4 960
Rogowska 5 250
Żeromskiego 5 352
Gajowicka 6 244
Strońska 8 474
Biskupia 10 229
Rynek 11 795
Warszawa
Samolotowa 6 302
Igańska 6 708
Skarbka z Gór 7 113
Targowa 8 214
Górczewska 8 276
Puławska 9 374
KEN 10 163
Jana Pawła II 10 431
Biały Kamień 18 391
Nowy Świat 18 402
Raport został przygotowany na podstawie danych statystycznych serwisu Oferty.net – nieruchomości w Internecie oraz danych Open Finance. Badanie odbyło się na próbie 18122 unikalnych ofert sprzedaży mieszkań wystawionych przez agencje nieruchomości i osoby prywatne w kwietniu 2009 r. Więcej danych statystycznych nt. rynku nieruchomości można znaleźć na stronie: http://www.oferty.net/statystyki.
Index Kredytowy Open Finance przygotowano na podstawie wniosków kredytowych składanych za pośrednictwem Open Finance w kwietniu 2009 r. Podane ceny mają charakter transakcyjny, dotyczą mieszkań kupowanych zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym. Więcej informacji o kredytach hipotecznych na stronie: http://www.open.pl.
Źródło: „Raport z rynku nieruchomości Oferty.net i Open Finance”.
OFERTY.NET
http://www.oferty.net
OPEN FINANCE
http://www.open.pl